Luật Đất đai 2024 sẽ tác động thị trường bất động sản như thế nào?

Những ngày cận Tết Giáp Thìn, tôi tham gia một chương trình trên truyền hình để bàn về tác động của Luật Đất đai (sửa đổi) đến sự phát triển kinh tế – xã hội của đất nước nói chung và thị trường bất động sản nói riêng.

Trong số những vấn đề được nêu ra để thảo luận, tôi ấn tượng với câu hỏi: Chủ thể nào được hưởng lợi từ Luật Đất đai mới? Đã có những ý kiến cho rằng về nguyên tắc thì lợi ích phải hài hòa giữa người dân, doanh nghiệp và nhà nước. Trong đó các doanh nghiệp bất động sản (BĐS) là đối tượng được hưởng lợi ích lớn nhất khi Luật Đất đai tiếp tục duy trì chế định thu hồi đất để phát triển kinh tế – xã hội vì lợi ích quốc gia, công cộng, bao gồm thu hồi đất để thực hiện các dự án khu đô thị, khu dân cư nông thôn.

Như vậy, doanh nghiệp BĐS sẽ được tiếp cận đất đai thông qua các quyết định hành chính về thu hồi đất, thay vì phải thỏa thuận với người sử dụng đất để “mua gom” thông qua cơ chế thị trường.

Tại buổi tọa đàm, có người đồng ý và cũng có những ý kiến không đồng thuận với nhận định trên. Cá nhân tôi cho rằng cơ hội thì luôn song hành cùng thách thức, giống như quyền luôn gắn liền với nghĩa vụ. Nhà nước tiếp tục duy trì chế định thu hồi đất để phát triển kinh tế, tuy nhiên cơ chế thu hồi đất đã được quy định gắn chặt với cơ chế đấu giá quyền sử dụng đất, đấu thầu dự án để phân bổ nguồn lực đất đai sao cho hợp lý. Đây chính là bài kiểm tra đối với khả năng của doanh nghiệp. Hay nói cách khác là chỉ doanh nghiệp nào vượt qua được bài kiểm tra năng lực bằng cơ chế đấu giá, đấu thầu chặt chẽ theo quy định của Luật lần này thì mới nắm bắt được cơ hội.

Luật Đất đai (sửa đổi) dưới góc nhìn của tôi sẽ tạo dư địa cho tăng trưởng kinh tế, tạo không gian cho sự phát triển nhưng cũng tiềm ẩn nhiều thách thức cho các chủ đầu tư. Thị trường bất động sản chắc chắn sẽ thay đổi và mang một diện mạo hoàn toàn mới dưới chu kỳ Luật sắp tới (gồm Luật Đất đai 2024, Luật Nhà ở 2023, Luật Kinh doanh bất động sản 2023…) theo hướng tăng tính cạnh tranh, minh bạch nhưng cũng sẽ có nhiều doanh nghiệp nhỏ và vừa, doanh nghiệp có năng lực yếu kém, doanh nghiệp “sân sau”… phải rút lui khỏi thị trường.

Luật Đất đai 2024 được xây dựng dựa trên cơ sở chính trị là Nghị quyết số 18-NQ/TW của Đảng, với mục tiêu tổng quát: “Thị trường bất động sản, trong đó có thị trường quyền sử dụng đất, trở thành kênh phân bổ đất đai hợp lý, công bằng, hiệu quả”.

Nghị quyết 18 đã đặt ra nhiệm vụ trọng tâm trong sửa đổi Luật Đất đai: Nguồn lực đất đai phải được quản lý, khai thác, sử dụng bảo đảm tiết kiệm, bền vững, hiệu quả cao nhất; tạo động lực để nước ta trở thành nước phát triển có thu nhập cao; việc quản lý, sử dụng đất phải đảm bảo công bằng và ổn định xã hội; bảo đảm hài hòa lợi ích của Nhà nước, người sử dụng đất và nhà đầu tư.

Đi sâu vào từng quy định cụ thể, có thể dự báo ngay rằng Luật Đất đai 2024 sẽ tạo cơ hội tốt cho tăng trưởng, thể hiện qua việc tăng cường đấu giá quyền sử dụng đất, đấu thầu dự án có sử dụng đất để chủ yếu phân bổ nguồn lực đất đai thông qua cơ chế thị trường, thể chế đúng tinh thần Nghị quyết 18.

Luật đã quy định cụ thể các trường hợp giao đất trực tiếp không qua đấu giá, đấu thầu và đều là các trường hợp sử dụng đất có giá trị kinh tế thấp, phục vụ an sinh xã hội (gồm giao đất làm nhà ở xã hội, nhà lưu trú cho công nhân, giao đất ở cho giáo viên, nhân viên y tế công tác tại các xã biên giới, hải đảo thuộc vùng có điều kiện khó khăn…)

Ngoài các trường hợp trên thì luật quy định phải đấu giá, đấu thầu khi giao đất, cho thuê đất. Đây là những phương thức cạnh tranh nhằm lựa chọn những nhà đầu tư có nguồn lực tài chính mạnh, năng lực tốt, đặc biệt phải có năng lực “thật” thông qua kinh nghiệm thực hiện các dự án đã hoàn thành. Quy định này chắc chắn sẽ giúp “thanh lọc” thị trường. Để tồn tại, các doanh nghiệp nhỏ buộc phải liên kết hình thành các doanh nghiệp lớn theo mô hình tập đoàn để tăng khả năng cạnh tranh, số lượng doanh nghiệp chắc chắn sẽ bị thu hẹp nhưng quy mô trung bình, vốn của doanh nghiệp sẽ mở rộng.

Ngoài ra, cơ chế đấu giá, đấu thầu được thực hiện công khai, gắn với chuyển đổi số (thực hiện trên môi trường điện tử: hệ thống mạng đấu thầu quốc gia, cổng thông tin quốc gia về đấu giá tài sản) còn hạn chế triệt để các “doanh nghiệp sân sau” được giao đất trực tiếp theo cơ chế chỉ định, các cuộc “đấu giá cuội”, đấu thầu dàn xếp “quân xanh, quân đỏ”… là lý do căn bản khiến nguồn lực đất đai không được khai thác, sử dụng hiệu quả suốt những năm qua.

Một điểm mới đáng lưu ý của Luật Đất đai 2024 là việc thu hồi đất để thực hiện các dự án nhà ở thương mại chỉ áp dụng cho các dự án quy mô lớn, đồng bộ hạ tầng (có đủ điện, đường, trường, trạm…).

Khoản 27 Điều 79 Luật đất đai 2024 vẫn quy định “khu đô thị” và “khu dân cư nông thôn” thuộc trường hợp Nhà nước thu hồi đất. Tuy nhiên, Luật đã làm rõ tính chất khu đô thị phải đồng bộ hạ tầng và xác định theo quy định pháp luật về xây dựng, đó là: “thực hiện dự án đầu tư xây dựng khu đô thị có công năng phục vụ hỗn hợp, đồng bộ hệ thống hạ tầng kỹ thuật, hạ tầng xã hội với nhà ở theo quy định của pháp luật về xây dựng để xây dựng mới hoặc cải tạo, chỉnh trang đô thị; dự án khu dân cư nông thôn“. 

Như vậy, việc thu hồi đất chỉ được đặt ra trong trường hợp thực sự cần thiết để thực hiện những dự án điểm nhấn, tạo động lực phát triển kinh tế, thúc đẩy gia tăng tỷ lệ đô thị hóa, tạo hiệu ứng lan tỏa cho cả vùng, cả khu vực, gắn với cơ hội việc làm và các tiện ích cho cư dân. Các dự án quy mô nhỏ, mang tính chất cục bộ sẽ không được áp dụng cơ chế thu hồi đất.

Cá nhân tôi mường tượng bức tranh bất động sản sau năm 2024 như sau: Các chủ đầu tư chủ yếu sẽ là những nhà phát triển bất động sản chuyên nghiệp, có năng lực thực sự; các dự án bất động sản cũng sẽ được thu hẹp về số lượng nhưng không ngừng mở rộng về quy mô và nâng cao chất lượng cũng như các tiện ích, hạ tầng (đặc biệt, Luật Kinh doanh bất động sản 2023 cũng siết chặt việc “phân lô, bán nền” tại khu vực đô thị loại III trở lên). Điều đó sẽ giúp thị trường phát triển theo chiều sâu, hướng tới chuyên nghiệp.

Một vấn đề cũng thu hút sự quan tâm rất lớn là Luật Đất đai 2024 đã đẩy mạnh hình thức cho thuê đất trả tiền hằng năm, thu hẹp trường hợp thuê đất trả tiền một lần. Các dự án sản xuất, kinh doanh về cơ bản sẽ buộc phải thuê đất trả dần từng năm. Quy định mới này sẽ trả đất thương mại, dịch vụ; đất sản xuất, kinh doanh khác về đúng bản chất là một tư liệu sản xuất quan trọng của nền kinh tế, không phải là một thứ tài sản để tích trữ, đầu cơ.

Việc buộc phải thuê đất trả tiền hằng năm sẽ giúp chấm dứt hiện tượng doanh nghiệp “găm giữ” các lô đất thương mại, dịch vụ ở vị trí đắc địa (hiện tượng “quây tôn đất vàng”) để chờ tăng giá rồi “bán” hoặc để xin chuyển mục đích sang kinh doanh nhà ở như hiện tượng đã diễn ra tràn lan suốt những năm qua. Bởi với đất thuê trả tiền hằng năm, chủ đầu tư sẽ không được “bán” đất mà buộc phải hoàn thành xây dựng theo đúng quy hoạch, thiết kế mới được bán hoặc cho thuê công trình.

Luật Đất đai 2024 sau khi đi vào cuộc sống chắc chắn sẽ tạo ra thời cơ lớn cho sự phát triển, biến đất đai trở thành một “nguồn lực nội sinh” của nền kinh tế. Nhưng cũng cần phải nhấn mạnh rằng Luật mới vận hành trên nguyên tắc thị trường, tăng tính cạnh tranh buộc giới doanh nghiệp, các chủ thể sử dụng đất phải chủ động, sáng tạo, linh hoạt ứng biến và chuyên môn hóa cao độ.

Cũng không thể không đề cập đến trách nhiệm quản lý của các cơ quan có thẩm quyền – những “hạt nhân” trong thực thi chính sách đất đai thời kỳ mới. Chẳng hạn, Luật cho phép mở rộng đối tượng và hạn mức sử dụng đất nông nghiệp (các tổ chức kinh tế hay các cá nhân không trực tiếp sản xuất nông nghiệp cũng được nhận chuyển nhượng đất trồng lúa), qua đó sẽ tạo ra cơ hội rất lớn cho tập trung, tích tụ đất đai phục vụ sản xuất lớn, gắn với các dự án nông nghiệp công nghệ cao.

Hoặc quy định về sử dụng đất kết hợp đa mục đích (gồm đất nông nghiệp được sử dụng kết hợp với mục đích thương mại, dịch vụ) sẽ làm gia tăng hiệu quả sử dụng đất và biến nhiều nông dân trở thành triệu phú. Nhưng khâu kiểm soát, quản lý của cơ quan nhà nước sẽ trở nên cực kỳ quan trọng để tránh tạo ra các “biến tướng”, “lách luật”, gây thất thoát, lãng phí ngân sách.

Quay về với câu hỏi “Ai hưởng lợi từ Luật Đất đai?” ở đầu bài viết, tôi cho rằng tất cả chúng ta đều là chủ thể được hưởng lợi nếu am hiểu luật và có chiến lược pháp lý, tài chính… hợp lý.

Tác giả: Nguyễn Văn Đỉnh là kỹ sư, thạc sĩ xây dựng, cử nhân luật, từng có nhiều năm công tác tại Bộ Xây dựng và hiện là chuyên gia tư vấn pháp lý trong lĩnh vực đầu tư, kinh doanh bất động sản. Ông Đỉnh đã và đang tham gia đóng góp xây dựng các luật: Đất đai, Nhà ở, Kinh doanh bất động sản…